Después de años marcados por la incertidumbre, el mercado inmobiliario colombiano empieza a consolidar su recuperación hacia el último cuatrimestre de 2025. Una serie de factores económicos, demográficos y sociales están moldeando las nuevas reglas del juego, particularmente en ciudades como Medellín y Bogotá.

Este análisis recoge las principales tendencias, riesgos y oportunidades para quienes desean invertir, vender o arrendar vivienda en el país durante el segundo semestre del año.

Un entorno macroeconómico favorable impulsa la demanda de vivienda

Durante el segundo semestre de 2025, el sector inmobiliario colombiano navega en un contexto económico positivo. La inflación, que había alcanzado niveles preocupantes en años anteriores, se estabiliza alrededor del 5 %, lo que frena el aumento de los cánones de arrendamiento y mejora el poder adquisitivo de los hogares.

De igual forma, las tasas de interés hipotecarias muestran una tendencia decreciente, ubicándose entre el 10 % y el 12 % efectivo anual, lo que dinamiza la compra de vivienda. La colocación de créditos aumentó un 33,5 % al cierre de 2024, un dato que marca el pulso del apetito comprador en este nuevo ciclo.

Este panorama ha llevado a un aumento sostenido en las ventas, especialmente en el segmento de vivienda de interés social (VIS), impulsado en parte por los últimos subsidios otorgados antes de los recortes anunciados para 2025.

En Antioquia, por ejemplo,entre enero y junio se vendieron casi once mil viviendas nuevas en, lo que representa un aumento del 30,1% frente a 2024, según Camacol. Actualmente hay 381 proyectos habitacionales activos y 25 proyectos no residenciales, que equivalen a 19.440 nuevas viviendas en oferta y se espera que ingresen al mercado 176 nuevos proyectos habitacionales.

Con tasas de interés más bajas, más oferta y una demanda acumulada no atendida, la venta de viviendas muestra una mejoría considerable. Los estudios económicos adelantados por Petra Inmobiliaria muestran un factor adicional que jalona la venta de vivienda: ante los costos elevados de los arrendamientos, muchos ciudadanos hacen planeación financiera y encuentran que, en este contexto, es más rentable asumir un crédito de vivienda que seguir pagando altos cánones.

Arrendamientos: estabilización pendiente y nuevas tendencias

El mercado de alquiler de vivienda muestra leves signos de madurez. Aunque los arriendos aún son altos, se espera que los incrementos en 2025 sean mucho más moderados, en línea con la inflación.

En Medellín, el fenómeno del coliving y la llegada de nómadas digitales han presionado los precios, pero también han diversificado la oferta. El aumento de la demanda por parte de extranjeros ha llevado a un auge de apartamentos amoblados, especialmente en zonas como El Poblado y Laureles.

En Bogotá, el arriendo sigue siendo la opción preferida para estudiantes, trabajadores jóvenes y familias en transición. La capital presenta un mercado amplio y segmentado, con una creciente oferta de apartaestudios, viviendas compartidas y desarrollos VIS en zonas emergentes como Suba, Engativá y municipios vecinos.

Para Jhonny Vanegas, CEO de Petra Inmobiliaria “La clave está en la fidelización: a mediano plazo, mantener buenos arrendatarios es más rentable que buscar nuevos o desgastar las propiedades en rentas cortas. Por eso, servicios posarrendamiento, mantenimiento eficiente y opciones flexibles como contratos amoblados marcarán la diferencia”.

Compraventa de vivienda: moderación y oportunidad

El mercado de ventas muestra una clara reactivación. Aunque los incrementos en ventas de vivienda nueva son moderados (+2,7 % en 2024), las cifras de vivienda usada y VIS indican un crecimiento del 23 %, señal de que los compradores están regresando.

En Antioquia, municipios como Bello, Envigado y Rionegro lideran la oferta de nuevos proyectos, mientras Medellín se ve limitada por la escasez de suelo urbano. Esto ha disparado los precios de vivienda usada, haciéndola atractiva para inversionistas.

La participación del segmento No VIS (clase media y alta) es más alta en Antioquia, lo que mitiga en parte el impacto de la reducción de subsidios.

En Bogotá, el repunte es liderado por la vivienda VIS, aunque el segmento No VIS también muestra dinamismo gracias a las mejores condiciones crediticias. Los desarrollos sostenibles, con atributos ecológicos y buena conectividad, ganan terreno entre los compradores que buscan valor a largo plazo.

Riesgos a la vista: crédito, subsidios y oferta limitada

A pesar del panorama alentador, existen riesgos importantes que podrían frenar el crecimiento:

• Crédito limitado: una tercera parte de los solicitantes de crédito son rechazados por historial o empleo inestable. Sin acceso al financiamiento, muchos hogares seguirán atrapados en el arriendo.
• Reducción de subsidios: casos como el programa Mi Casa Ya puede enfriar el mercado VIS y retrasar los planes de miles de familias. Adicionalmente, los subsidios departamentales, como los que ofrece la Empresa de Vivienda de Antioquia VIVA, o los que otorgan los municipios, son insuficientes para atender las necesidades de un mercado cambiante y uno perfiles de cliente de crédito en condiciones diferentes a las tradicionales.
• Oferta insuficiente: en regiones como Antioquia, el déficit habitacional supera las 136.000 viviendas. La capacidad de construcción actual no alcanza a cubrir la demanda, lo que mantiene los precios al alza.
• Entorno normativo incierto: cambios regulatorios, percepciones de seguridad o medidas sobre el uso del suelo pueden alterar el comportamiento del mercado, sobre todo en zonas urbanas densas.

“Estamos viendo una reactivación clara en la intención de compra y arriendo de vivienda, especialmente en los segmentos medios. Hay expectativa en el mercado, pero también mucha más competencia, lo que nos obliga a ser innovadores y estratégicos” señala Jhonny Vanegas, CEO de Petra Inmobiliaria.

Claves estratégicas para aprovechar el momento

El gremio inmobiliario plantea ideas concretas para cada actor del mercado:

• Diversificar inversiones: combinar arriendo tradicional con neoviviendas como el coliving puede optimizar rentabilidades.
• Aprovechar tasas bajas: refinanciar deudas o tomar nuevos créditos en este momento permite asegurar condiciones favorables antes de un posible repunte de tasas.
• Invertir en digitalización: portales eficientes, atención rápida y tours virtuales aumentan la conversión tanto en venta como en arriendo.
• Fidelización del arrendatario: incentivos por permanencia, mantenimiento efectivo y contratos flexibles son claves en un mercado más competitivo, para retener el ingreso seguro que suponen los contratos de arrendamiento tradicionales.
• Estudios de mercado constantes: adaptarse con agilidad a los cambios permitirá sobrevivir a eventualidades económicas o regulatorias.

En conclusión

El mercado inmobiliario en Colombia vive un momento de transición esperanzadora. Los datos muestran que la recuperación ya está en marcha, aunque con ritmos distintos según la región y el segmento. Medellín consolida su atractivo para inversionistas de arriendo, mientras Bogotá lidera la dinámica de ventas.

Con la inflación controlada y las tasas de interés a la baja, el cuatro trimestre de 2025 ofrece oportunidades únicas para quienes deseen comprar, vender o arrendar. Eso sí, el éxito dependerá de tomar decisiones informadas, adaptarse rápidamente al entorno y poner al cliente en el centro de la estrategia